Futbalisti z Brodna sú pripravení o ihrisko bojovať aj na súde. Mesto im chce vypovedať zmluvu

Futbalové ihrisko v Brodne si obyvatelia mestskej časti pamätajú ako miesto kultúrnych podujatí či komunitného života. Robotnícka televýchovná jednota (RTJ) Brodno tu desaťročia hrávala futbalové zápasy, až kým sa v roku 2021 dvere areálu dočasne nezavreli kvôli rekonštrukcii.

Vízia moderného športoviska však so sebou priniesla konflikty s druhým nájomcom, spoločnosťou BR Academy. Ten počas realizácie prác bezdôvodne odstránil brány na veľkom ihrisku a znemožnil tak na ňom hrať zápasy. Po dlhých rokovaniach si futbalisti osadili na vlastné náklady nové, aby mohli po troch rokoch odohrať zápasy aj na domácej pôde.

Najnovšie sa obávajú, že stratia prístup do areálu. Nájomca BR Academy uzatvoril zmluvu s Národnou diaľničnou spoločnosťou (NDS), ktorá hovorí o budúcej kúpe pozemku pod príjazdovou cestou k ihrisku. RTJ Brodno preto podalo podnet, aby si predkupné právo uplatnila samospráva.

„Myslíme si, že mesto Žilina ako majiteľ areálu by mal urobiť všetky kroky, ktoré sú nevyhnutné na to, aby tento majetok získalo, keďže areál v Brodne je majetkom mesta a v zásade je neúčelné a nevhodné, aby ostatné priľahlé plochy vlastnil súkromný investor,“ uvádzajú futbalisti.

Cestu postavil načierno

Predkupná zmluva vytvára dojem legalizácie čiernej stavby. Ako uvádza NDS v kolaudačnom rozhodnutí, príjazdová cesta a spevnené plochy v zrekonštruovanom areáli boli postavené v rozpore s vydaným stavebným povolením. Komunikáciu, ktorá mala stáť len na mestskom pozemku, teda spoločnosť BR Academy neoprávnene postavila aj na pozemku diaľničiarov.

Keď neskôr požiadala o povolenie zmeny stavby pred jej dokončením, stavebný úrad konanie prerušil. Kúpa pozemku mala následne zabezpečiť, aby sa tieto stavebné objekty mohli skolaudovať. „Pred kolaudáciou predmetných objektov na uvedené odčlenené parcely je nevyhnutné vysporiadanie vlastníckeho práva k pozemkom,“ uviedla v kolaudačnom rozhodnutí NDS.

Podľa stavebného zákona môže v prípade čiernej stavby súd rozhodnúť o jej odstránení, zriadi vecné bremeno alebo ju prikáže do vlastníctva vlastníkovi pozemku. Na NDS sme sa preto obrátili s otázkou, prečo nezvolila cestu odstránenia čiernej stavby.

„Ide o prebytočný majetok NDS a jeho trvalým zastavaním vznikla potreba pozemok vysporiadať. V rámci stavebného konania musel stavebník preukázať, že je vlastníkom pozemkov alebo má k pozemkom iné právo,“ odpovedal hovorca NDS Tomáš Ferenčák.

Žilinská radnica takisto potvrdila, že tento postup vyplýva z realizácie investičnej akcie a požiadaviek NDS, ktoré boli vzájomne dohodnuté. „Mesto do procesu uzatvárania týchto zmlúv nemohlo zasiahnuť, keďže nebolo stavebníkom daného projektu,“ uviedla hovorkyňa mesta Zuzana Ondrášová.

Doplnila, že samospráva rokuje o tom, aby sa predmetné pozemky stali majetkom mesta. „Nie je pravda, že nájomca ihriska bude vlastníkom príjazdovej cesty. Predpokladá sa, že v prípade potvrdenia kúpnych zmlúv s aktuálnym vlastníkom pozemkov bude vlastniť len časť pozemkov pod touto komunikáciou,“ dodala hovorkyňa.

Aj kúsok pozemku v súkromných rukách však vytvára priestor na obavy. Podobným prípadom zo Žiliny môže byť napríklad komunikácia v mestskej časti Rosinky, kde majiteľ navozil na svoj pozemok kopu hliny a bráni prejazdu vozidiel. Samospráva sa s ním stretla aj na súde, no spor prehrala.

Komu čo patrí?

V predkupnej zmluve s NDS je uvedené, že spoločnosť BR Academy je stavebníkom a vlastníkom stavby rekonštrukcie areálu, čo potvrdzuje aj žilinská samospráva.

„Mesto je vlastníkom pozemkov, ktoré sú predmetom nájmu. Nájomca, spoločnosť BR Academy, na základe nájomnej zmluvy realizoval investičnú akciu a je v jeho vlastníctve,“ vysvetlila hovorkyňa mesta Zuzana Ondrášová.

S tým však RTJ Brodno nesúhlasí. „Keď si prenajmete priestor a rozhodnete sa ho z vlastnej iniciatívy a zdrojov revitalizovať, stále máte ten priestor len v nájme a neznamená to, že vám patrí,“ tvrdia futbalisti.

Mesto chce ukončiť nájomnú zmluvu

Ďalšie obavy sú spojené s ukončením nájomnej zmluvy na užívanie areálu. Ako informoval prednosta mestského úradu Michal Berger na aprílovom zasadnutí mestského zastupiteľstva, dôvodom majú byť práve konflikty medzi oboma nájomcami. „Nezhody medzi nimi smerujú k tomu, že pravdepodobne nijako ináč, ako ukončením zmluvy, túto situáciu vyriešiť nevieme,“ uviedol na rokovaní.

Mesto uzatvorilo v roku 2021 nájomnú zmluvu na 20 rokov najskôr so spoločnosťou RTJ Brodno. Tá mala zvýhodnené podmienky nájmu za 1 euro ročne, pričom mala povinnosť sa o areál starať a znášať prevádzové náklady. Neskôr do tohto vzťahu vstúpila spoločnosť BR Academy ako druhý nájomca. Nešlo teda o dve rozdielne zmluvy, ale iba jednu, kde sú nájomcom dve osoby a zaväzuje ich plniť zmluvu „spoločne a nerozdielne“. Práve táto neštandardná formulácia prispela k aktuálnej nepriaznivej situácii na športovisku.

Táto zmluva by sa podľa prednostu úradu mala ukončiť ku dňu 31. augusta 2025 s dvomesačnou výpovednou lehotou. Na júnovom zastupiteľstve plánujú predložiť jej ukončenie dohodou. Ak sa tak nestane, mesto ju podľa jeho slov pravdepodobne bude vypovedať. To by malo následne vytvoriť priestor na to, aby samospráva nastavila podmienky užívania areálu nanovo.

Galéria: 20 fotiek

Karty však zamiešala spomínaná rekonštrukcia areálu, ktorej investorom bola spoločnosť BR Academy. Tá získala na projekt necelých 500-tisíc eur z Fondu na podporu športu (FNPS) a časť výdavkov mala zaplatiť z vlastných zdrojov. Podľa prednostu mestského úradu preto samospráva musí tiež hľadať spôsob, akým vyrieši zhodnotenie majetku mesta, ak nájomnú zmluvu ukončí.

„Okrem toho, že budeme chcieť vyriešiť prevod podmienok práv a povinností z FNPS na mesto, rovnako ako aj vyriešenie majetku NDS, by sme chceli nájsť aj riešenie budúcej správy areálu už za podmienok, že mesto bude musieť finančne niečo plniť. Tam budeme chcieť navrhnúť, akým spôsobom sa bude ďalej spravovať ten areál v prospech občanov mesta,“ uviedol Berger s tým, že o všetkom budú rozhodovať poslanci.

Vedenie mesta má podľa neho záujem, aby sa samospráva stala celkovým vlastníkom futbalového areálu v Brodne, teda aj pozemkov i spomínanej stavby. V závere rokovania tiež spomenul i odstránené brány. Tie sa mesto rozhodlo zakúpiť po mnohých výzvach zo strany brodnianských futbalistov, aby im druhý nájomca brány vrátil. V rovnakom čase ich však už mali zakúpené aj oni.

„My dnes máme futbalové bránky, ale myslím si, že ešte ich úloha príde. Nechcem hovoriť kvôli čomu, ale mesto ich bude vedieť využiť, to je dôležité,“ dodal prednosta mestského úradu.

Potrestaní bez dôvodu?

Proti ukončeniu zmluvy sa vo svojom stanovisku ohradili futbalisti z RTJ Brodno a priamo na mestskom zastupiteľstve aj poslanec Peter Cibulka. Podľa nich vypovedanie zmluvy nie je v súlade so zákonom ani samotnou zmluvou. Tvrdia, že mesto ju môže vypovedať iba v prípade hrubého porušenia dohodnutých pravidiel a nie kvôli údajnému sporu.

„Tu nejde o konflikt dvoch nájomcov. Ten jeden musel znášať to, že mu vyrezali brány, že nemohli hrať futbal a bol tu pokus odstrániť rozhodcovskú miestnosť. RTJ Brodno sa neocitlo v žiadnom inom spore s druhým nájomcom a riadne si plní zmluvu s mestom,“ uviedol Cibulka na rokovaní.

Spomínaný spor teda má byť len výsledkom aktivít spoločnosti BR Academy. „My sme žiadnym spôsobom zmluvu neporušili. Práve naopak, od začiatku sme robili maximum, aby sa na ihrisko po troch rokoch opäť vrátil život. Z vlastných prostriedkov sme zakúpili nové futbalové brány, ktoré nám boli úplne nezmyselne zo strany druhého nájomcu odstránené,“ dodávajú brodnianskí futbalisti.

Dôvod na vypovedanie zmluvy podľa nich existuje iba v prípade druhého nájomcu. „Hrubo porušil zmluvu o nájme tým, že prenajal areál tretím osobám bez súhlasu mesta,“ tvrdí RTJ Brodno. Dokazovať to majú aj faktúry o prenájme areálu, ktoré vystavila spoločnosť BR Academy iným futbalovým tímom. Areál bol teda využitý na komerčnú činnosť napriek tomu, že zmluva s mestom nedovoľuje jeho prenájom ďalším subjektom.

Táto podnikateľská činnosť, ale aj samotná nadstavba a rekonštrukcia areálu sa, pochopiteľne, podpísali na zvýšených prevádzkových nákladoch. Ďalšou ranou pod pás preto boli tisícové faktúry, ktoré spoločnosť BR Academy posielala na úhradu brodnianským futbalistom (energie boli na BR Academy prihlásené počas stavebných prác - pozn. red). Odvolávala sa pritom na formulku „spoločne a nerozdielne“ v nájomnej zmluve s mestom. Na úhradení polovice prevádzkových nákladov trvala aj žilinská samospráva.

RTJ Brodno s tým nesúhlasilo. „Chceli od nás platiť nezmyselné faktúry za energie, údržbu areálu a iné služby ako kosenie či upratovanie. Predtým sme tieto práce robili sami a za energie sme platili 30 eur mesačne. Chápeme zvýšenie nákladov z dôvodu rekonštrukcie a navrhli sme, že budeme prispievať na energie a starať sa o areál tak, ako tomu bolo doteraz, no takéto sumy považujeme za neopodstatnené,“ tvrdia futbalisti. Údržbu areálu sú ochotní prevziať do vlastných rúk aj v prípade odchodu druhého nájomcu.

Riešením mal byť harmonogram obsadenosti, ktorý by presne určil, kto v akom čase areál využíva. Mesto touto úlohou poverilo práve RTJ Brodno s tým, že v areáli majú pätinu času vyhradiť pre verejnosť.

„Oslovili sme občanov, dostali priestor na pripomienkovanie, oznam bol riadne vyvesený a trikrát vyhlásený v miestnom rozhlase, takisto aj na sociálnych sieťach. Sami si určili časy pre verejnosť a my sme uviedli časy tréningov. Tento harmonogram sme mestu zaslali ešte vo februári a dodnes k nemu nemáme spätnú väzbu,“ dodáva RTJ Brodno.

Galéria: 20 fotiek

K vzniknutej situácii ohľadom zrušenia nájomnej zmluvy i faktúr od druhého nájomcu si dali vypracovať aj právne analýzy. Tie hovoria jasne.

„Nájomca č. 1 a Nájomca č. 2, sú povinní uhradiť ročné nájomné vo výške 1 euro spoločne a nerozdielne. Toto sa neviaže na žiadne iné náklady, pretože Mesto Žilina nemá v zmysle Nájomnej zmluvy žiadne iné náklady súvisiace alebo vyplývajúce z Nájomnej zmluvy. Čiže jediné, čo môže Mesto Žilina žiadať spoločne a nerozdielne, sú náklady spojené s uhrádzaním nájomného,“ uvádza sa v nich. Podľa nich taktiež RTJ Brodno nemá žiadnu povinnosť niečo splácať druhému nájomcovi.

Pokiaľ ide o ukončenie nájomnej zmluvy, aj v takomto prípade by ju mesto malo vypovedať iba tomu nájomcovi, ktorý zmluvu porušil. „Nájomcov je potrebné vnímať ako dve samostatné entity. Prenajímateľ môže výpoveď uplatniť iba voči tomu nájomcovi, ktorý zmluvu porušuje," uvádza sa v právnej analýze, čo na zastupiteľstve uviedol aj poslanec Peter Cibulka.

Prednosta mestského úradu Michal Berger mu na to reagoval slovami, že nespresnil dôvody vypovedania zmluvy ani to, ktorá časť nájomcu čo porušila.

Pripravení bojovať na súde

Futbalisti z Brodna tak celú situáciu ohľadom vyrezaných brán i nasledujúcich udalostí berú ako pokus o to, aby na ihrisku už nemohli ďalej pôsobiť. To, že sa s ich činnosťou v predmetnom areáli dobudúcna neráta, podľa nich dokazuje aj Rozhodnutie o zmene stavby pred jej dokončením, ktorú podpísal primátor Peter Fiabáne v máji roku 2024.

Tá oproti pôvodnému projektu rieši zrušenie rozhodcovskej miestnosti a jej zmenu na sklad. „Predpokladá sa, že uvedené ihrisko bude slúžiť ako tréningové centrum pre BR Academy a zápasy sa tu konať nebudú. Ak áno, bude musieť prevádzkovateľ zabezpečiť priestory pre rozhodcov v dočasnej unimo-bunke alebo iným spôsobom,“ píše sa v rozhodnutí.

V tejto istej miestnosti malo neskôr BR Academy umiestnené postele, kde poskytovalo ubytovanie svojim zverencom. O možnosti ubytovania za príplatok informuje na svojej webovej stránke, v minulosti tam mala zverejnené aj fotografie postelí, ktoré sú aktuálne z webu odstránené. Táto činnosť je však takisto v rozpore s nájomnou zmluvou. Tretie osoby tam navyše mali prespávať bez akéhokoľvek oprávnenia a súhlasu Regionálneho úradu verejného zdravotníctva. Keď RTJ Brodno podalo podnet na hygienu, postele zo „skladu“ zmizli.

Galéria: 20 fotiek

Na žilinskú samosprávu sme sa obrátili so žiadosťou o vyjadrenie k podpísanej zmene stavby pred dokončením i podnikateľskej činnosti BR Academy vrátane poskytovania ubytovania. Priamu odpoveď sme nedostali.

„Do hodnotenia akýchkoľvek atakov, ktoré prezentujú vymyslené fakty a polopravdy vytvorené za účelom osobnej sebaprezentácie jednotlivcov nebude mesto Žilina vstupovať, nakoľko to považuje za nekorektné k zmluvným partnerom a aj verejnosti. Na najbližšie mestské zastupiteľstvo bude predložený kompletný materiál, ktorý bude riešiť problém komplexne a o ďalšom postupe teda rozhodnú poslanci. Mesto zároveň vždy pri akomkoľvek procesnom úkone a to aj výkone prenesenej štátnej správy postupuje výlučne v zmysle platných zákonov,“ uviedla Katarína Gazdíková, vedúca odboru komunikácie.

Napriek všetkému začali futbalisti z RTJ Brodno jarnú sezónu na domácom ihrisku aj s pôvodnou miestnosťou pre rozhodcov. Sprevádzajú ich však mnohé otázky, dokedy. Avizované ukončenie nájomnej zmluvy v nich vzbudzuje len ďalšiu neistotu. Pripravení sú preto bojovať aj na súde.

„Ak by takýto krok znamenal koniec súťažných zápasov a spoločenského života v Brodne, budeme nútení brániť sa aj právnou cestou. Toto nie je len boj o zmluvu – je to boj o férovosť, spravodlivosť a budúcnosť športu v našej obci,“ dodáva RTJ Brodno.

Redakcia Žilinak.sk komunikovala aj so spoločnosťou BR Academy, tá sa odmietla vyjadriť.