Ján Ratulovský: Prečo si myslím, že klesnú ceny bytov a domov v Žiline v roku 2023

Redakcia
•
02 január 2023, 09:30

Rád by som v tomto článku ľudsky zargumentoval prečo si myslím, že byty a domy v Žiline v roku 2023 zlacnejú oproti cenovému vrcholu, ktorý nastal pred letom 2022. Tu sú zásadné argumenty:

Za posledný rok niektoré nehnuteľnosti zdraželi aj o 30 %:

Nebol to zdravý rast spôsobený super ekonomickou situáciou alebo zvýšením príjmov ľudí, ale len výsledok nákupnej mánie v realitách podporený veľmi nízkymi úrokmi na hypotékach a ochotou bánk poskytovať vysoké úvery aj menej bonitným klientom. Vďaka tomuto nezdravému rastu máme priestor na znormalizovanie minimálne 15 – 20 %.

Rast úrokových sadzieb z úrovne pod 1 % na takmer 4 %:

Kým na začiatku roku 2022 ste mohli zafixovať svoj úver na kúpu bytu na 10 rokov so sadzbou blízkou 1 %, dnes už vám to žiadna banka neumožní a sadzby sa blížia k 4 % a pravdepodobne budú ešte vyššie.

Zvýšená opatrnosť bánk:

Väčší investori a veľké banky sú zvyčajne predvídavejší a určite opatrnejší ako menší amatérski investori. V poslednom období vidíme ich zvýšenú opatrnosť ako aj väčší dôraz na kvalitu zakladaných nehnuteľností, ich právny stav a tiež pohľad na kvalitu príjmu potenciálnych dlžníkov. Tlak bánk bude preto pravdepodobne ešte väčší.

Ponuka pribúda rýchlejšie, ako sa nehnuteľnosti predávajú:

Na trhu v Žiline pribudlo viacero developerských projektov v štádiu úvodného predaja. Môžeme spomenúť projekt Kvetnica, Rezidencia Murgašova, Euroterrace, posledná etapa projektu Zelené Vlčince a taktiež pribúda ponuka starších bytov. V ponuke realitných kancelárií tiež pribúdajú rozostavané novostavby, ktoré predávajú menší developeri alebo stavebníci, ktorí ich už nevedia dokončiť v očakávaných cenách a sú nútení predávať.

Zdražejú ceny energií:

Ceny energií budú vyššie a aj napriek ich stropovaniu sa prejavia na kúpnej sile a spôsobia, že kvôli vyšším nákladom zostane menej na splácanie novej nehnuteľnosti.

Psychologické faktory, médiá a vytriezvenie z nákupnej eufórie:

Kým predchádzajúce dva roky bolo snom väčšiny Slovákov kúpiť si nehnuteľnosť na úver, prenajať ju a zarábať nielen na nájomníkovi, ale aj na raste cien, aktuálne sa situácia otočila a investičných nákupov výrazne ubudlo. Výnimkou sú nákupy za účelom ochrany pred infláciou, čo je ale otázne na klesajúcom trhu. Pokles je dosť výrazne podporovaný psychologickými faktormi a bombastickými článkami v médiách.

Inflačný paradox:

Inflácia by mala pomôcť rastu cien nehnuteľností. Môj názor je, že áno, ak by išlo o zdravú infláciu a nie umelo nafúknutú skokovú infláciu akú máme teraz. Rýchlym zdražením základných potravín a bežných statkov takáto inflácia naopak odoberie spotrebiteľom z peňaženiek toľko financií, že na kúpu realít a investovanie im zostane výrazne menej, a teda bude to mať vplyv skôr smerom k poklesu.

Svetlo na konci tunela:

Celý pravdepodobný pokles cien by som nevidel tak dramaticky. Osobne neočakávam, že ceny klesnú o 50 %. Myslím si, že ja napriek uvedeným faktorom sa ceny zreálnia niekde na úrovni z roku 2021 a nezdravý nárast za posledný rok sa čiastočne vymaže. Ak chcete nehnuteľnosť kúpiť, bude pre vás dobrou správou, že si je z čoho vyberať a na nové bývanie už nemusíte čakať v rade a licitovať cenu do závratných výšin. Ak chcete predať, tak sa hlavne pripravte na to, že už to nepôjde tak rýchlo a budete musieť zreálniť svoje očakávania.

Tento článok je mojím osobným názorom. Nakoľko nevlastním krištáľovú guľu ani iné zariadenie na presné predpovedanie budúcnosti, berte ho, prosím, ako očakávaný možný scenár a nie presnú predikciu. Ide o môj prvý článok, ktorý som napísal ako ambasádor pre sekciu realít pre portál Žilinak.sk. Budem rád ak mi napíšete do komentárov svoje názory na túto tému a nebránim sa širšej diskusii. Dúfam, že vám moje náhľady pomôžu v rozhodovaní a budem sa tešiť na stretnutie pri ďalších realitných témach.