Realitný maklér Ratulovský: Pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku nevyčkávajte, pokles cien dorovnajú rastúce úroky

Kedy ste začali pracovať ako realitný maklér?

Na prelome rokov 2007 a 2008 a firmu sme založili dva týždne pred krachom investičných bánk v USA, čo sa následne pretavilo do celosvetovej finančnej krízy.

Ak by ste mali porovnať finančnú krízu v roku 2008 s tou dnešnou, aké sú rozdiely? 

Mal som pocit, že ľudia tú krízu v 2008 nevnímali tak citlivo, keďže jej dopady na Slovensku neboli také veľké ako v západnej Európe a USA. Bežní ľudia ju proste neriešili a fungovali ďalej. Avšak na realitný trh mala veľký dopad a ten sa na niekoľko mesiacov doslova zastavil. 

Zastavil?

Klesol objem predajov. Ceny začali pozvoľna klesať, no štatistiky na Slovensku sú dosť nepresné. Reality klesli podľa mňa tak o 10 – 15 %, no napríklad reality, ktoré boli výraznejšie nadhodnotené v inzercii sa cenovo znížili ešte viac. Dnes ľudia vnímajú krízu citlivejšie, pretože ich to „facká” z viacerých strán. Inflácia, energetická kríza, vojna…

V roku 2008 bol ešte jeden zásadný rozdiel, vtedy trh s realitami zareagoval panicky a ceny začali klesať. Dnes to vôbec nevyzerá tak, že by ceny nehnuteľností mali klesať alebo, že by sa mal aspoň zastaviť rast cien. Aká bola situácia v roku 2008 ohľadne nových developerských projektov?

V tom čase sme boli na trhu noví a teda sme nepredávali mnoho nových developerských projektov. Vnímali sme však, že niektoré projekty aj v Žiline skrachovali. Bolo to ako príbeh Babylonskej veže. Postavili sa veľké vežiaky (Amfiteáter a Europalace) a následne mali veľký problém, keďže sa rátalo s nejakými cenovými vstupmi a predaj nehnuteľností sa zastavil. Developeri zachraňovali tieto projekty ako vedeli, pretože nepredávali v dostatočnej miere a potrebnom tempe. Niektorí developeri sa rozhodli s predajom počkať a byty dať do prenájmu. Ale niektorí skončili aj v reštrukturalizácii. Trvalo pár rokov, kým sa podarilo právne doriešiť tieto dopady a následne byty predať. Developerský segment v tom čase trpel.

Rozdiel medzi rokom 2008 a 2022 je i ten, že dnes máme na trhu dvojcifernú cválajúcu infláciu. 

Áno, je to nepríjemná situácia, a za bežných okolností by mala inflácia napomáhať rastu cien aj v nehnuteľnostiach. Výstavba nových projektov bude drahšia, keďže zdraželi materiály aj cena práce. No ľuďom zdraželi potraviny, energie a všetko ostatné, a to vytvára zas opačný tlak, teda na to, aby sa ceny nehnuteľností nezvyšovali. 

Európska centrálna banka sa po rokoch nulových úrokov konečne odhodlala k tomu, že postupne zvyšuje základné úrokové sadzby. Bude to znamenať, že ľudia budú mať väčší problém zabezpečiť si financovanie pre kúpu nehnuteľností?

Samozrejme, situácia sa výrazne zhoršuje. Náš finančný partner pripravil nasledujúce tabuľky, kde vidieť, ako vyššie úrokové sadzby ovplyvnia trh s nehnuteľnosťami. Na Slovensku sa vyhodnocuje tzv. Index dostupnosti bývania, ale ten nezohľadňuje vplyv úrokov. Dostupnosť bývania sa zvyčajne hodnotí ako pomer ceny za meter štvorcový ku priemernej mzde, teda prepočet za koľko výplat si ľudia môžu dovoliť kúpiť štandardizovaný byt. Náš vypočítaný index zahŕňajúci aj úrokovú sadzbu sa výrazne zhoršil nárastom ceny nehnuteľností, no k jeho zhoršeniu prispelo ešte viac zvýšenie úrokových sadzieb. Ak si niekto vezme hypotéku vo výške 100 000 eur, kým pri úroku 1 % je mesačná splátka za hypotéku necelých 322 eur, tak pri úroku 3 % je to už viac ako 421 eur, no a pri úroku 6 % sa mesačná splátka vyšplhá na takmer 600 eur. Problém budú mať teda ľudia, ktorí sa zadlžili na svoje pomery.

Kliknutím obrázok zväčšíte

Výška úrokových sadzieb musela nutne vzrásť, keďže 1 % úrok pri 2 % inflácii je kapitalistickým nezmyslom. Rátali sme s tým, že záporné úrokové sadzby vydržia navždy?

Zvykli sme si žiť v takomto svete, vedeli sme, že to raz skončí, ale nerozmýšľali sme nad tým kedy a nečakali sme, že úroky pôjdu takto prudko nahor. 

Problém je i to, že takmer 2/3 hypotekárnych dlžníkov končí fixácia v roku 2023 a 2024. Mnohí dlžníci však s vyššími úrokmi vôbec nerátali. Ako fakt vyšších úrokov ovplyvní realitný trh?

Ide o zásadný problém. Bývanie je pre ľudí prioritou, teda ak už niekto má kúpený byt alebo dom a jeho dlh je k pomere k jeho príjmom v norme, tak títo dlžníci budú za svoje hypotéky platiť o 100 – 200 eur viac a ich rozpočty to ustoja. Ďalším zásahom do rodinných rozpočtov budú ale aj zvýšené ceny energií. Málokto sa bude kvôli vyšším úrokom na hypotékach a vyšších cenách za energie sťahovať do menšieho bytu. Negatívnym vplyvom pre ekonomiku bude to, že ľudia nebudú míňať inde a budú šetriť na dovolenkách, nebudú chodiť do kina či divadla alebo obmedzia návštevy reštaurácií. Istá kategória ľudí však išla s výškou svojich dlhov na alebo za hranu svojho príjmu a títo ľudia budú musieť svoje nehnuteľnosti predať. Ideálne však je, aby ľudia svoje hypotéky riešili už s predstihom. Tí, ktorí sú na hrane s dlhom, by si mali rozmyslieť, či by mali svoje nehnuteľnosti predať už teraz alebo s predajom ešte počkať, čo však môže vyústiť do zložitejšieho predaja nehnuteľnosti, keďže existuje predpoklad, že úrokové sadzby môžu ešte stúpnuť.  

Ak by ste mali porovnať koniec roka 2021, začiatok roka 2022 a dnešok, teda november 2022, ako sa zmenil realitný trh v Žiline a okolí? 

Z pohľadu makléra žijeme v odlišnom svete. Pred vypuknutím vojny na Ukrajine a ešte aj tesne po jej začiatku bola situácia taká, že keď sme na trh uviedli akúkoľvek ponuku, stáli na kúpu nehnuteľnosti rady. Ak nebola cena prehnaná, tak na každú ponuku sa prihlásilo 7 – 15 záujemcov. Túto situáciu sme riešili aukčným predajom, teda ten, kto ponúkol za nehnuteľnosť najvyššiu sumu, kupoval. Pri predaji nehnuteľnosti mal výhodu ten, kto mal k dispozícii vlastné finančné prostriedky alebo aspoň predschválenú hypotéku. Neskôr začalo záujemcov o kúpu ubúdať, čo sa prejavilo už v lete. Trend sa teda otočil. Čakali sme, že trh sa prebudí v septembri, no nestalo sa to a dnes evidujeme pokles dopytu. Predaj nehnuteľností sa síce nezastavil, no tie, ktoré majú nejaký hendikep, ostávajú na trhu ležať a ľudia tiež tlačia na zľavy z pôvodných cien nehnuteľností.

Teda kým koncom roka 2021 a začiatkom roka 2022 bol rad kupujúcich na byty…

... videli sme doslova nákupnú mániu.

Teraz sa trend otočil a vidíme rad bytov, ktoré čakajú na svojich kupcov? 

V Žiline je špecifická situácia, keďže je tu nedostatok bytov. Dopyt stále prevyšuje ponuku. Ceny sú však vysoké, a preto mnoho ľudí ostáva bývať s rodičmi alebo si nehnuteľnosť kúpia v inom regióne alebo odídu do zahraničia. Tých, ktorí si chcú a môžu dovoliť kúpiť nehnuteľnosť v Žiline síce ubudlo, no nedá sa povedať, že na každého kupujúceho sú desiatky voľných bytov. Časť dopytu odpadla a dôležitú úlohu zohráva aj psychologické ochladenie nákupnej mánie. Dnes vidíme opačnú psychológiu a ľudia dúfajú, že ceny nehnuteľností budú nižšie. To sa však nemusí stať. Ľudia vyčkávajú. Myslia si a čiastočne sa to i potvrdzuje, že ponúk bude pribúdať. Dnes si záujemca môže prezrieť 4, 5 či 6 bytov a v pokoji si vyhodnotiť, ktorá nehnuteľnosť mu vyhovuje najviac. Záujemcovia dnes skúšajú ponúknuť nižšiu cenu ako je tá inzerovaná a nezriedka sa stane, že tú nižšiu ponuku predávajúci akceptuje.

Ceny bytov, pozemkov a nehnuteľností teda rastú, stagnujú alebo klesajú? 

Do leta ceny vo všetkých segmentoch rástli. Špecifické sú pozemky, ktorých je tu tak málo, že v tomto segmente neočakávame pokles. Najväčší tlak bude na zníženie cien starších bytov. Bude sa to diať aj kvôli tomu, že staršie byty sú energeticky menej efektívne a drahšie na prevádzku. Ich rekonštrukcia si tiež vyžiada dodatočné náklady. Obávam sa však, že i nehnuteľnosti v novostavbách sa budú musieť zreálniť. 

Máte v ponuke mnoho nových bytov v developerských projektoch? 

Developerom sa ľahko predávalo aj bez realitných kancelárií, no znovu nastáva obdobie, keď sa nám ozývajú a zháňajú klientov, ktorí by mali záujem o kúpu nehnuteľnosti v ich projektoch. To je veľká zmena. Na trh aktuálne pribudne niekoľko nových developerských projektov, no ich ceny sú tak vysoké, že si ich bude môcť dovoliť len úzka skupina záujemcov. 

I napriek vysokým cenám sa aspoň zatiaľ darilo nájsť dostatok klientov, ktorí sú ochotní kúpiť si tieto nehnuteľnosti? 

Podľa mojich informácií sa predaj v nových developerských projektoch výrazne spomalil. V minulosti mnoho klientov kupovalo ešte nedokončené byty špekulatívne. Vedeli a dúfali v to, že si kúpia byt a o niekoľko mesiacov jeho cena narastie a oni ho budú schopní predať za vyššiu cenu. Myslím, že až okolo 30 % bytov sa kupovalo špekulatívne alebo investične. Každý, kto mal peniaze, chcel vlastniť 3 – 4 byty, keďže ceny nehnuteľností šialene rástli. 

Celkovo však byty v Žiline nezlacneli?

Vnímame tlak na pokles cien. Po niekoľkých rokoch prvý krát štatisticky ceny medzikvartálne poklesli, no štatistiky sú obrazom spred 3 mesiacov. Ak chceme dnes predať byt v relatívne krátkom období, tak musíme poskytnúť zľavu od 10 – 15% z pôvodnej ceny. Byty sa predávajú dlhšie ako začiatkom roka. Vtedy mi zvonil telefón viackrát do pár hodín od zverejnenia ponuky, dnes čakáme na prvých záujemcov kľudne týždeň aj viac. 

V ponuke máte viac alebo menej nehnuteľností ako začiatkom roka v januári 2022, registrujete výpredaj bytov od tých, ktorí kupovali investične?

Do ponuky nehnuteľnosti určite pribúdajú. Neregistrujem zatiaľ veľkú vlnu predaja bytov tými, ktorí si ich kúpili ako investíciu. Ak niekto rozumne kúpil, tak nebude predávať, ale skôr prenajímať. Ceny nájmov v poslednom období zdraželi, keďže na kúpu nehnuteľnosti dnes dosiahne menej ľudí. Nakoľko ľudia nechcú, aby im financie zožierala inflácia, tak predáva väčšinou len ten, kto nemá inú možnosť alebo sa naozaj obáva vysokého poklesu cien.  

Ceny nájmov teda vrástli?

Áno. Zvýšil sa dopyt po nájmoch väčších bytov, ktoré sa v minulosti prenajímali ťažšie. Paradoxne je po nich teraz väčší dopyt. Darí sa nám ich prenajímať rýchlejšie. Ceny samotných nájmov narástli tiež o niekoľko desiatok EUR a k celkovému zdraženiu prispeli samozrejme ceny energií. 

Ak by ste mali ľuďom poradiť, odporučili by ste im nájom alebo kúpu nehnuteľnosti?

Každý klient má svoju špecifickú situáciu a dôležité je zanalyzovať viaceré faktory, finančné aj časové hľadisko, preferencie. Nedá sa poradiť iba paušálne. Pre lepšie rozhodovanie vieme poskytnúť nezáväznú konzultáciu.  

Vyčkávali by ste s kúpou?

Ak by som mal k dispozícii vlastné finančné zdroje, tak by som si počkal na ponuku, ktorá mi bude maximálne alebo s minimom kompromisov sedieť v preferovanej lokalite. Ak by som mal väčšinu finančných zdrojov z banky, tak by som asi veľmi nevyčkával, lebo ak by aj došlo k poklesu nehnuteľností, tak rozdiel dorovnajú a asi aj prekonajú vyššie úrokové sadzby. 

Teda ak má niekto cash, odporučili by ste kúpu, no ak niekto financuje byt cez hypotéku, tak by nemal príliš otáľať.

Áno. Ak si nemôžem dovoliť väčší byt zvážil by som aj kúpu menšieho, prenajal ho a išiel sám do nájmu. Variant je viacero a všetko pri nehnuteľnostiach je potrebné posúdiť a vyhodnotiť veľmi individuálne. 

Aká je situácia v okolí Žiliny?

Vyššie ceny v meste sú ako magnet, ktorý dvíha aj ceny v satelitoch a okolitých obciach.  

Popularita bývania na vidieku a v mestských satelitoch posledné roky stúpala. Vidíme zmenu trendu? 

Žilina je špecifická terénnymi pomermi. Rozdrobenosť pozemkov neumožňuje v okolí Žiliny realizovať masívnu developerskú výstavbu. Ak v okolitých obciach pribudnú nejaké projekty, tak sa jedná rádovo skôr o desiatky nových domov a menej. Nepozorujeme však trend, že by sa ľudia opätovne vracali z obcí do mesta ako je to možno v Bratislave. Doprava v Žiline síce nie je ideálna, no kto zažil napr. naše hlavné mesto, tak veľmi nehundre. Ak chce niekto bývať v dome, tak s bežným príjmom nemá šancu dovoliť si kúpu domu priamo v Žiline. Ľudia musia ísť mimo Žiliny. Ak chce niekto bývať v byte, tak stále má relatívny dostatok možností kúpiť si ho v meste alebo na sídlisku. Trend väčšieho úniku alebo návratu do Žiliny nepozorujem.

Ak by ste mali ľuďom poradiť, akú dlhú fixáciu by ste im odporučili? 

Toto je zas veľmi individuálne, ale fixoval by som na čo najdlhšie obdobie, aspoň na 5 rokov. Vždy je možnosť refinancovať hypotéku, ak by sadzby počas fixácie klesli, je to však málo pravdepodobný scenár.  

Ako sa bude vyvíjať trh s nehnuteľnosťami budúci rok?

Čaká nás pribúdanie ponúk a časovo výrazne dlhší predaj rádovo v mesiacoch. Čo sa týka cien tak predpokladáme ich mierny pokles. Ak sa ešte zhoršia ekonomické parametre, tak pokles môže byť výraznejší. Úrokové sadzby sa budú zvyšovať a bude sa sprísňovať posudzovanie žiadateľov o hypotéky. Developeri budú tlačení k zľavám, budú predávať menšie byty alebo budú hľadať alternatívne spôsoby financovania, prípadne pristúpia k prenájmu nepredaných bytov.

Rozhovor s primátorom Žiliny: Veľa vecí sme rozpracovali, ale jedno obdobie na všetko nestačí