Developeri v Žiline: „Pokles cien nastal pri prenájmoch či menej kvalitných projektoch“

Zdravotnícka kríza na Slovensku v prvej vlne šírenia síce pomaly odznieva, no jej ekonomické dopady budú viditeľné minimálne počas niekoľkých najbližších mesiacov.

Očakávaná recesia dosiahne podľa analytikov Národnej banky Slovenska v aktuálnom roku úroveň dvojciferného prepadu ekonomiky, slovenské hospodárstvo by sa malo vrátiť na predkrízovú úroveň až v prvej polovici roku 2022.

Pri poslednej kríze v roku 2008 poklesli v Žilinskom kraji priemerné ceny nehnuteľností v priebehu dvoch rokov od vypuknutia takmer o pätinu. Aj preto niektorí obyvatelia očakávajú obdobné znižovanie cien aj počas nadchádzajúcej recesie, tá by mala byť z hľadiska poklesu výkonnosti ekonomiky výraznejšia.

Oslovili sme štyroch developerov v Žiline, ktorí nám prezradili, ako ovplyvnila pandémia ich realitné aktivity, aký vývoj cien nehnuteľností očakávajú a čo by mohlo čakať žilinský realitný trh v dlhodobom výhľade. Na otázky odpovedajú zástupcovia spoločností Istrofinal a.s., LICITOR development, s.r.o., VS Investment a.s. a Reinoo, a.s.
 
Spoločnosť: Istrofinal a. s.   
Realitné projekty: Rudiny.sk / Kamence.sk
Odpovedá Slavomír Bodis, predseda predstavenstva

Ovplyvnila pandémia priebeh vašich realitných aktivít?

Začiatok pandémie a s ňou súvisiace opatrenia, ktoré boli vyhlásené, spôsobili určité obmedzenia pri všetkých našich činnostiach. Vo výstavbe to boli meškajúce dodávky materiálov na stavbu, kde nám ostal tovar, ktorý dovážame mimo Slovenska, na hraniciach. Taktiež pracovníci, ktorí boli zo zahraničia, išli späť do svojich krajín a nedalo sa ich okamžite nahradiť. Tí, ktorí boli z iného regiónu Slovenska, mali problém s ubytovaním.

Potom tu bol problém, ktorý vznikol na niektorých úradoch, a to, že tieto pozastavili vydávanie svojich rozhodnutí a stanovísk nevyhnutných pre ďalší priebeh projektov. Samozrejme sme museli prijať hygienické a iné opatrenia, tak aby stavebná činnosť mohla v obmedzenom režime fungovať aj naďalej.

Čiže pandémia na začiatku spôsobila omeškania s výstavbou, ale zanedlho sme tento zameškaný čas dobehli a vrátili sa na plánované termíny.

Pri predaji bolo na začiatku pandémie ihneď cítiť nezáujem ľudí o kúpu bytov, čo bolo aj logické, lebo v tom čase riešili podstatnejšie veci spojené s touto novou situáciou a odkladali dôležité rozhodnutia ako je kúpa nového bývania. Ale zakrátko už vznikali prvé dopyty, a s postupným uvoľňovaním opatrení sa tento stav pomaly vrátil do normálu, čiže stavu pred pandémiou. Niektorým ľuďom, ktorí sa nechceli stretávať osobne, sme poskytovali online obhliadky bytov a nebytových priestorov.

Ako sa prejaví zdravotnícka a ekonomická kríza na cene nehnuteľností pre kúpu a prenájom v Žiline?

Ceny nových nehnuteľností ovplyvňuje hlavne cena výstavby a dopyt po nehnuteľnostiach. Zároveň je ponuka nových projektov v Žiline obmedzená, čo vidíme aj pri našich dvoch projektoch. Niektorí ľudia, ktorých sme neuspokojili v projekte Rudiny II, pretože všetky byty sú už takmer vypredané, kupujú byty v projekte Kamence v Kysuckom Novom Meste.

Bytové domy Rudiny II sú takmer vypredané, developer ponúka aj lacnejší variant bývania

Ak teda tieto dva základné ukazovatele - cena výstavby a dopyt, zatiaľ neklesajú a nie je nová ponuka, tak nie je ani dôvod na to, aby ceny nových nehnuteľností klesali.

Pri cene prenájmov obchodných priestorov je dôležitá ich kvalita a vybavenie, služby, ktoré vám prenajímateľ poskytuje a hlavne koľko zákazníkov vám daná lokalita vie priniesť pre vašich nájomcov. Čiže ak bude mať váš nájomca od vás dobré služby, a vaša lokalita mu priniesla množstvo klientov, tým pádom má dobré tržby a vaša cena nájmu môže byť vyššia a stabilná. To môže znamenať, že pri horších projektoch pôjde cena nájmu dole, lebo situácia s dopytom po nových prenájmoch obchodných priestorov je pod normálom z čias pred pandémiou.

Čo ovplyvní realitný trh v Žiline v dlhodobom horizonte?

Ovplyvní ho pripravenosť projektov a to, či sa pustia investori do ich výstavby alebo počkajú, aký bude najbližší vývoj na trhu.

Spoločnosť: LICITOR development, s.r.o.
Realitné projekty: Piano Residence
Odpovedá Tibor Moravčík, vedúci realitnej sekcie

Ovplyvnila pandémia priebeh vašich realitných aktivít?

Opatrenia v súvislosti s pandémiou COVID -19 zasiahli v podstate každého, kto číta tieto riadky. Rovnako to platí aj pri našich realitných aktivitách vo sfére “second-hand“ ponúk, ako aj pri výstavbe našich nových developerských projektov i projektov, ktoré máme aktuálne rozpracované.

Tie boli do väčšej i menšej miery situáciou poznačené, no našou spoločnou snahou dnes projekty napredujú. Napriek nútenému pozastaveniu obhliadok nehnuteľností s našimi klientmi, sme nezaznamenali pokles záujmu o nehnuteľnosti. Práve táto nepriaznivá situácia nás podmienila k tomu, aby sme pre našich klientov počas tohto obdobia spustili službu online obhliadok naživo.

Zažite obhliadku nehnuteľnosti naživo v pohodlí domova

I keď bolo potrebné dodržiavať určité hygienické opatrenia, v máji u nás už všetko fungovalo pomerne bežným spôsobom. Pokles cien nehnuteľností na predaj sme rovnako tak nezaznamenali, a trend dopytu prevyšujúceho ponuku pokračuje aj naďalej. Vnímame však pokles záujmu o prenájmy, kde ceny za prenájom klesli v priemere o 10 percent.

Ako sa prejaví zdravotnícka a ekonomická kríza na cene nehnuteľností pre kúpu a prenájom v Žiline?

Riešenie vlastného bývania patrí medzi základné potreby každého jedného z nás. Táto kríza, našťastie, netrvala dlho a hoci rozvírila hladinu i na realitnom trhu, z nášho pohľadu vnímame túto situáciu ako stabilnú a na kúpu novej nehnuteľnosti priaznivú.

Zvyšovanie a vývoj cien nehnuteľností sa nateraz spomalil a ceny sa tak ustálili. Vývoj situácie však bude závisieť od toho, ako rýchlo sa ekonomika dokáže vrátiť do bodu, v ktorom nastal jej zlom. Už teraz môžeme vidieť, že sa mnohé krajiny pripravujú na obdobie hlbokej recesie, kde vlády vyčleňujú miliardové dotácie na podporu ekonomiky, čím dôjde k zvýšeniu štátneho dlhu.

Centrálne banky budú nútené znížiť úrokové sadzby a tak uvoľniť obeh peňazí. Dá sa predpokladať, že tieto kroky budú smerovať k nárastu globálnej inflácie. Ak sa chcete vyhnúť poklesu hodnoty svojich úspor, odporúčam vám investovať práve do nehnuteľností.

Čo ovplyvní realitný trh v Žiline v dlhodobom horizonte?

Vzhľadom na posledné ekonomické prognózy sa domnievam, že trh s nehnuteľnosťami na Slovensku, ako i Žiline, by sa nemal obmedziť, keďže nehnuteľnosti predstavujú aj naďalej atraktívne zhodnotenie kapitálu.

Spoločnosť: VS Investment a.s.
Realitné projekty: Rezidencia Murgašova
Odpovedá Michal Krkoška, projektový manažér

Ovplyvnila pandémia priebeh vašich realitných aktivít?

Samozrejme nemôžeme tvrdiť, že nás pandemická situácia nijako neovplyvnila. Vzhľadom na skutočnosť, že náš projekt je vo fáze intenzívnych príprav na výstavbu, evidujeme zdržanie najmä z pohľadu úradných procesov a rozhodnutí.

Aj napriek tomu, že Rezidencia Murgašova ešte nie je v oficiálnom predaji, v súvislosti s jej kvalitou a výbornou lokalitu sme počas pandémie zaevidovali výrazne zvýšený záujem budúcich potenciálnych kupujúcich, čo pre nás predstavuje veľmi pozitívny signál do budúcnosti, aby sme sa snažili stratený čas eliminovať v čo najväčšej miere.

Aj v centre Žiliny môžete bývať v súlade s prírodou, moderné byty ponúkne Rezidencia Murgašova

Ako sa prejaví zdravotnícka a ekonomická kríza na cene nehnuteľností pre kúpu a prenájom v Žiline?

Žilinský realitný trh, ako pri väčšine ostatných slovenských krajských miest, je dlhodobo poddimenzovaný. Aj napriek evidovanému a očakávanému poklesu záujemcov sme presvedčení, že ponuka nového bývania bude stále nižšia ako dopyt.

Čo sa týka predpokladu vývoja cien, v tejto oblasti neočakávame výkyvy v cenách nehnuteľností a projektov s vysokou pridanou hodnotou, ktoré sa práve v krízovom vývoji ukazujú aj ako mimoriadne vhodná investícia a ochrana finančných prostriedkov pred ich znehodnotením. Problém môžu mať tie projekty, ktoré majú istý handicap, napríklad z pohľadu lokality, orientácie a podobne.

Čo ovplyvní realitný trh v Žiline v dlhodobom horizonte?

Žilinský kraj je vo veľkej miere závislý od automobilového priemyslu a naň nadväzujúcich odvetví. Ich budúci vývoj a očakávaný reštart odbytu bude určite výrazne ovplyvňovať nielen ekonomickú situáciu lokálnych firiem a obyvateľov, ale aj realitný trh ako taký.

Spoločnosť: Reinoo, a.s.
Realitné projekty: Zelené Vlčince, Retro
Odpovedá Milan Dubec, CEO

Ovplyvnila pandémia priebeh vašich realitných aktivít?

Naša spoločnosť Reinoo reagovala na pandémiu veľmi rýchlo, a to zavedením prísnych hygienických zásad alebo zavedením modelu homeoffice (práce z domu). Procesy vo firme a v komunikáci sa nám podarilo udržať v pôvodnom tempe. Na stavbách sme museli zaviesť potrebné hygienické postupy, ale výstavba ako taká pokračovala bez výrazných obmedzení.

Súbežne sme naďalej pracovali na príprave nových projektov. Okrem iného plánujeme od budúceho týždňa spustenie predpredaja druhej etapy bytového projektu Zelené Vlčince s ďalšími 148 novými bytmi.

Takmer všetky byty v prvej etape Zelených Vlčiniec a Retro si už našli svojich budúcich majiteľov. Zelené Vlčince – druhá etapa - prinesie na trh nových 24 1-izbových bytov, 72 2-izbových bytov, 36 3-izbových a 16 4-izbových bytov. Takmer všetky byty budú mať výhľad orientovaný na vodné dielo.

Ako sa prejaví zdravotnícka a ekonomická kríza na cene nehnuteľností pre kúpu a prenájom v Žiline?

Spoločnosť Reinoo sa dlhodobo pripravovala na možnú ekonomickú korekciu, a preto sme na túto situáciu pripravení. Všetky naše projekty sme od počiatku rozplánovali na menšie etapy. Sústredili sme sa na byty, ktoré sú výmerami aj cenou dostupné. Tak isto máme dostatočné financovanie vlastným kapitálom.

Ceny bytov sú určené najmä nákladmi na ich výstavbu. Tie neustále rastú, a to najmä kvôli inflácii a neustálemu rastu platov – najmä v posledných rokoch. Na druhú stranu – rastúce mzdy v kombinácii s nízkymi úrokovými sadzbami na hypotéky robia tieto byty v novostavbách dostupnejšie pre väčšiu skupinu ľudí a rodiny túžiace po novom bývaní. Neočakávame žiadnu korekciu cien bytov v novostavbách, práve naopak – dlhodobo očakávame rast cien najmä v kvalitných novostavbách.

Zabudnutá budova v centre Žiliny sa postupne mení na bytový dom Retro

Čo sa týka prenájmu kancelárskych priestorov pokračujeme v rovnakom nasadení ako pred tým. V týchto mesiacoch dokončujeme modernú administratívnu budovu Hollého 6, kde jednáme s viacerými aktívnymi záujemcami, ktorí majú záujem pôsobiť v moderných a komfortných priestoroch. V administratívnej budove Poštová 1, ktorú sme dokončili v minulom roku, máme posledných 500 m2 kancelárskych priestorov a zostávajúce obchodné priestory.

Čo ovplyvní realitný trh v Žiline v dlhodobom horizonte?

Krátkodobo dôjde k ochladeniu trhu, na druhú stranu je nových bytov stále nedostatok, a to bude smerovať k postupnému dopredaju všetkých rozostavaných projektov. Z dlhodobého hľadiska očakávame, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť. To je spôsobené neustálou infláciou a rastom priemerných miezd, ktoré majú hlavný vplyv na cenu stavebnej výroby.

Kúpa vlastnej nehnuteľnosti na bývanie je vďaka nízkym úrokovým sadzbám jednou z najlepších investícií pre bežných sporiteľov. Nový byt bude dlhodobo naberať na hodnote, čo si ľudia vedia potvrdiť vývojom cien starších nehnuteľností za posledných 20 rokov.

Ľudia si zároveň už začínajú uvedomovať rozdiel v kvalite nových bytov v porovnaní so staršími. Ceny nových bytov sa začnú vzďaľovať od cien starších, 40 až 60-ročných panelákov. Bude to dané najmä nižšími nákladmi na bývanie v nových bytoch vrátane nákladov na údržbu, opravy, prevádzku, úvery bytového spoločenstva napríklad na zatepľovanie alebo opravy rôznych častí, poznačených časom alebo starými technológiami - čo je vlastne taká ďalšia skrytá hypotéka navyše pri starých bytoch.

Investícia do nového bytu je preto z dlhodobého hľadiska jednoznačne výhodnejšia. Málokto si uvedomuje, že pokiaľ odpočítate od ceny nového bytu v Žiline daň z pridanej hodnoty (DPH), zistíte, že novostavba je lacnejšia ako starší byt, kde sa DPH štátu už neplatí.

V oblasti kancelárskych priestorov očakávame záujem klientov o modernejšie a kvalitnejšie budovy. Napríklad aj vplyvom udržania si konkurenčnej výhody na trhu práce. Moderné budovy zároveň vedia ponúknuť vyšší hygienický štandard, ktorý je v dnešnej dobe dôležitý. Takáto budova má zároveň výrazne nižšie prevádzkové náklady pre nájomcov.

Vidíme zároveň ďalší pozitívny posun na mestskom úrade, kde vďaka súladu primátora, poslancov, hlavného architekta a pracovníkov mesta dochádza k zavádzaniu nových pravidiel ohľadom zelene v územnom plánovaní. Preto očakávame v dlhodobom horizonte, že sa k nám vďaka aktivite mesta pridá viac developerov, ktorí budú vnímať udržateľnú mestskú zeleň a kvalitu verejného priestoru ako prioritu.