Plánujete čerpať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti? Tieto zmeny vás čakajú v roku 2019

Partnerský obsah
•
26 november 2018, 09:30

Plánujete v blízkej dobe kupovať nehnuteľnosť a čerpať hypotéku? O tom, aké zmeny môžete očakávať v tejto oblasti od nasledujúceho roka, sa dozviete v nasledujúcom rozhovore s Petrom Herbergerom, obchodným riaditeľom spoločnosti GEPARD FINANCE s. r. o.

Dá sa po tohtoročných zmenách v legislatíve získať hypotéka aj bez ušetrených finančných prostriedkov?

Áno, je to možné, ale nie ľahké. Klient môže získať hypotéku aj bez ušetrených vlastných prostriedkov, ale kúpnu cenu si bude musieť dofinancovať spotrebným alebo stavebným úverom. Avšak po novom bude klient môcť čerpať úver maximálne vo výške 8-násobku svojho ročného príjmu. Ďalším obmedzením je výška úveru voči hodnote nehnuteľnosti - od 80% do 90% ceny nehnuteľnosti bude môcť čerpať maximálne 25 % žiadateľov, od 1.7. už iba 20%.

Zároveň stúpne náročnosť vybavenia úveru. Práve preto je dôležité mať k dispozícii všetky banky, ktoré na Slovensku poskytujú hypotéky, dostatok partnerov na dofinancovanie úveru a tiež skúseného špecialistu, ktorý sa zameriava na hypotekárne úvery.

Aké výhody majú mladí ľudia pri žiadosti o hypotéku?

Momentálna forma podpory je daňový bonus. O daňový bonus môže požiadať klient vo veku od 18 do dovŕšených 35 rokov. Maximálna výška hypotéky, na ktorú sa môže daňový bonus uplatniť, je limitovaná sumou 50 000 eur. Splnenie príjmovej hranice už banka kontrolovať nebude. Za splnenie tejto podmienky je zodpovedný sám klient. Samozrejme, je potrebné dodržať aj účel úveru, teda nadobudnutie, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti na území Slovenska.

Podstatnou zmenou je, že zvýhodnenie hypoték štát a ani banky už nebudú podporovať priamo. Urobiť tak musí klient banky - fyzická osoba, a to prostredníctvom uplatnenia daňového bonusu na zaplatené úroky. Po uplynutí zdaňovacieho obdobia, po prvýkrát pri podávaní daňového priznania za rok 2018, tak môže urobiť priamo v daňovom priznaní, ktoré si bude podávať sám, alebo u zamestnávateľa v ročnom zúčtovaní preddavkov na daň z príjmov zo závislej činnosti.

Daňovým bonusom na zaplatené úroky je suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období, najviac však do výšky 400 eur za rok. Uplatniť si daňovú úľavu je možné iba počas prvých, bezprostredne po sebe idúcich piatich rokov splácania hypotekárneho úveru. Banka bude povinná na konci každého roku vystaviť klientovi potvrdenie o tom, v akej výške zaplatil úroky. Následne si klient bude môcť polovicu z tejto sumy uplatniť ako daňový bonus. O sumu daňového bonusu na zaplatené úroky si daňovník zníži daň z príjmov.

Existujú aj iné benefity ktoré banky pre mladých ponúkajú, konkrétne, jednorazový benefit vo výške 200 EUR alebo úrokové zvýhodnenie pre mladých pri kúpe prvej nehnuteľnosti…

Pripravujú sa zmeny v možnostiach čerpať hypotéku na starý byt vs. na novostavbu?

Spravidla platí, že je jednoduchšie financovanie novostavby, developerského projektu (DP), ktorý je nastavený vo viacerých bankách a túto tendenciu predpokladáme aj do budúcnosti. Z pohľadu banky rozhoduje aj lokalita nehnuteľnosti. Pri čerpaní úveru v rámci DP môže byť proces riešenia úveru jednoduchší, pretože klient nepotrebuje znalecký posudok (pokiaľ má banka tento projekt nastavený ako napríklad projekt Rudiny).

Postihnú nejaké zmeny živnostníkov žiadajúcich o hypotéku?

Momentálne nie sú avizované žiadne oficiálne zmeny pre živnostníkov. Na trhu ale počuť hlasy, ktoré hovoria o tom, že Národná banka Slovenska (NBS) zväzuje uznávanie príjmov s obratmi. Z tohto pohľadu je možno zaujímavé využiť súčasné podmienky, ktoré ešte nepodliehajú podobným reguláciám.

Ako využiť aktívne stavebné sporenie – stihnúť kúpu bytu do konca roka, alebo sa oplatí počkať na rok 2019?

Aktívne stavebné sporenie môže byť zaujímavé najmä z pohľadu dofinancovania hypotekárneho úveru. Keďže podmienky financovania nehnuteľností hypotekárnym úverom sa pritvrdzujú, je veľmi praktické riešiť financovanie novej nehnuteľnosti čo najskôr. Od 1.1.2019 si už len 10% všetkých žiadateľov o úver bude môcť zobrať úver, ktorý bude prevyšovať 8-násobok ich ročného príjmu.

Od 1.1.2019 si už len 25% všetkých žiadateľov o úver bude môcť zobrať úver, ktorého hodnota bude presahovať 80% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (80% LTV), od 1.7.2019 to bude už iba 20% žiadateľov. Taktiež sa očakáva zvýšenie úrokových sadzieb. Z tohto pohľadu je lepšie konať ihneď.

Oplatí sa v súčasnosti ešte riešiť stavebné sporenie? Ak áno, za akých podmienok?

Oplatí, a to z dôvodu sporenia rezervy na budúcu kúpu nehnuteľnosti, zariadenie nehnuteľnosti alebo rekonštrukciu. Stavebný úver je výhodnejší ako spotrebný úver - nižšia úroková sadzba, dlhšia splatnosť a tým menšie mesačné zaťaženie. Čím dlhšie klient sporí, tým výhodnejšie podmienky získa na stavebnom úvere, resp. má nárok na stavebný úver a nemusí čerpať „medziúver“, na ktorom je vyššia úroková sadzba.