Maklérka v Žiline Martina Gočová: Pre profesionálny predaj je veľmi dôležitý styling nehnuteľností

Služby realitného makléra v Žiline využije väčšina z nás aspoň raz za život a aj keď možno teraz práve služby nepotrebujete, nie je na škodu poznať to, na čo sa zamerať pri výbere.

Skúsená realitná maklérka zo Žiliny Martina Gočová v rozhovore popisuje aj to, čo dnes hrá a nehrá rolu pri predaji či prenájme nehnuteľností a aké sú špecifiká nášho regiónu.

Pre akú realitnú kancelárie pracujete?

Pracujem pre stabilnú realitnú kanceláriu WFG reality, ktorá na trhu pôsobí už viac ako 14 rokov. Spokojnosť zákazníkov je každodenným cieľom všetkých členov tímu.

Množstvo skúseností a silné právne zázemie tejto firme umožňuje okrem iného riešenie predaja podielov na nevysporiadaných nehnuteľnostiach, či doživotné bývanie pôvodných vlastníkov v odkúpenej nehnuteľnosti. Zodpovedná práca, neustále inovácie a investície do technológií pomáhajú klientom pri efektívnom predaji či kúpe nehnuteľností.

Ako dlho pôsobíte na realitnom trhu v Žiline a koľko predajov máte na konte?

Na realitnom trhu pôsobím tri roky, orientujem sa na žilinský a kysucký región. Za minulý rok, postihnutý pandémiou (2020), mám na konte 40 úspešne sprostredkovaných predajov nehnuteľností, za čo som získala titul maklérka roka. Týmto by som sa chcela poďakovať všetkým klientom, ktorí mi prejavili dôveru a spolupracovali so mnou.

V čom spočíva vaša práca ako realitného makléra od úvodného oslovenia klientom ?

Prvotné stretnutie s klientom je pre mňa najdôležitejšie. Zisťujem jeho potreby, požiadavky a predstavy v súvislosti s informáciami o danej nehnuteľnosti. Ďalším krokom je objasnenie stratégie predaja a predovšetkým nastavenie správnej predajnej ceny.

Ďalej prichádza na rad dôsledná príprava prezentácie nehnuteľnosti, ktorej súčasťou je aj STYLING, točenie videí a 3D prehliadok. Nasleduje marketingová kampaň a online odprezentovanie nehnuteľnosti na realitných portáloch a sociálnych sieťach.

Ďalšou fázou sú prehliadky nehnuteľností s potenciálnymi záujemcami a hľadanie správneho kupujúceho. Po jeho nájdení sa venujem, spolu s našim právnym oddelením, kompletnému právnemu zmluvnému servisu. Na záver odovzdám nehnuteľnosť novému majiteľovi.   

Spomínali ste styling nehnuteľnosti. O čo presne ide, v čom táto práca spočíva? 

Styling je dôsledná príprava nehnuteľnosti na predaj. Spočíva v “nastajlovani” nehnuteľnosti tak, aby sa vypichol jej najväčší potenciál. Ten momentálne tvorí najdôležitejšiu časť mojej prípravy nehnuteľností.

Snažím sa priestory upravovať do štýlu, aké sú, ale vždy maximálne s citom. Preferujem jednoduchosť a vzdušnosť. Novému majiteľovi chcem vytvoriť ten najlepší pocit a emóciu už pri prvom stretnutí s nehnuteľnosťou.

Sú to hodiny príprav nehnuteľnosti na fotenie, vytváranie videí nielen nehnuteľnosti, ale aj okolia, v ktorom sa nachádza, dronové zábery… To je aj jeden z dôvodov, prečo sa snažím spolupracovať exkluzívne, čo znamená, že predávajúci spolupracuje len s našou realitnou kanceláriou.

Využívate pri svojej práci nejaké inovácie?

Predaj nehnuteľností pre mňa nie je len obchod. Mojim cieľom je dať klientovi pridanú hodnotu, ktorou sa tiež snažím odlíšiť. Okrem stylingu ma baví vymýšľať stále nové stratégie predaja, ktorými napredujem a pomáham svojim klientom pri predaji. Tu sa snažím využívať svoju kreativitu a tvorivosť. Hlavne nestáť na mieste (smiech).

Okrem už štandardných virtuálnych prehliadok, videoobhliadok a profesionálnych fotografií nehnuteľností ponúkam klientom aj ďalšie služby, ako je napríklad stavebno – technické posudzovanie nehnuteľností, teda zhodnotenie aktuálneho stavu stavby, služby architektky či finančné sprostredkovanie úverov. Moju prácu a referencie si môžete pozrieť na www.martinagocova.sk.

Keďže dopyt po nehnuteľnostiach aj v dôsledku nízkych úrokových sadzieb prevyšuje ponuku, koľko záujemcov sa v priemere ozýva krátko po zverejnení ponuky? 

Na túto otázku sa nedá priamo odpovedať. Veľmi to závisí od danej nehnuteľnosti, v akom je stave, v akej lokalite a v neposlednom rade od predajnej ceny, ktorá je veľmi dôležitá.

Práca z domu a predpokladané postupné masívnejšie zavádzanie home office aspoň v niektoré dni do týždňa zrejme mení aj preferencie klientov…

Nemyslím si, že sa preferencie klientov výrazne zmenili. Áno, bolo obdobie, kedy bol zvýšený dopyt najmä po chatkách a rodinných domoch. Momentálne sa však tak isto dobre predávajú aj byty. Veľa klientov si dokáže vytvoriť pracovnú zónu aj v rámci bytov.

Ako vidíte súčasné ceny na realitnom trhu v Žiline? Môžeme očakávať pokles alebo nárast cien?

Na túto otázku nevie odpovedať asi nikto. Závisí to od množstva faktorov. Osobne si myslím, že prepad cien nenastane, nerada by som sa ale do takýchto predpovedí púšťala.

Faktom však zostáva, že počet bytov nerastie tak, ako by si to dopyt po nich vyžadoval, čo môžete vidieť hlavne vo veľkých mestách, kde sa časť predovšetkým mladej populácie sťahuje.

Čo okrem vhodne nastavenej ceny spája nehnuteľnosti, ktoré sa predajú takmer okamžite po zverejnení ponuky, prípadne ešte predtým?

Osobne si myslím, že jedným z faktorov rýchlej predajnosti je práve pekný a vhodný styling nehnuteľností. Potenciálnym kupujúcim je potrebné ukázať nehnuteľnosť v najlepšom svetle. Ukázať im ju ich očami.

Mám skúsenosť s tým, že dobrá príprava, ktorá podporuje správnu emóciu u kupujúceho, oveľa lepšie nehnuteľnosť predá. Samozrejme, ďalšími nepopierateľnými faktormi rýchlej predajnosti sú okrem ceny aj lokalita či zachovalosť nehnuteľnosti.

Dá sa povedať, o aké byty majú Žilinčania a Kysučania najčastejšie záujem?

Je to veľmi individuálne. Pri klientoch, ktorí hľadajú štartovací alebo investičný byt, sa najlepšie predávajú jednoizbové byty. Pri rodinách ide o dvojizbové a trojizbové byty.

Klasická otázka je aj novostavba verzus starší byt. Čím sa riadiť a aké sú výhody variantov?

Toto je tak isto o preferenciách daného klienta. Každý variant má svoje výhody a nevýhody. Pri starších bytoch je výhoda nižšej počiatočnej sumy a zrekonštruovania podľa vlastných predstáv. V tomto prípade treba ale myslieť na to, že zrekonštruovať je možné len byt, nie bytový dom, v ktorom sa nachádza.

V prípade novostavby si klient môže byt nadizajnovať podľa svojich predstáv, developer väčšinou ponúka určité štandardy dokončenia, ktoré si môže kupujúci podľa vlastných predstáv meniť. Pri novostavbách sú veľkou výhodou oproti starším bytom tiež nižšie mesačné náklady.

V Žiline je problém s parkovaním, hrá pre záujemcov o bývanie podstatnú rolu?

Nemyslím si, že parkovanie hrá významnú rolu pri kúpe nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch je to ale zohľadnené v cene. Každý klient si musí sám za seba prehodnotiť svoje kritériá, ktoré pri kúpe preferuje. 

A naopak na strane predávajúcich, vie cenu alebo súhlasné stanovisko s predajom ovplyvniť to, že záujemca disponuje hotovosťou alebo má predschválený úver? 

Určite áno, pokiaľ je predávajúci v časovej tiesni a potrebuje predaj urýchliť, hotovosť alebo predschválený úver hrajú v procese významnú rolu. 

Hoci nízke sadzby na hypotekárnom trhu zostali, došlo predsa len k viacerým zmenám v prospech sprísnenia posudzovania žiadostí o hypotekárne úvery. Vnímate toto aj medzi záujemcami o bývanie a čo môže spôsobiť problém? 

Spolupracujem s hypotekárnym špecialistom, ktorý má desaťročnú prax. Z jeho pohľadu sprísnenie nevníma, pokiaľ sa pozeráme na bežného človeka, zamestnanca. Banka sa ale, samozrejme, pozerá na klienta, ktorý pracuje vo sfére najviac postihnutej pandémiou, ako je hotelierstvo, gastro, letecká doprava a podobne naozaj opatrne, a nie každá banka je ochotná takémuto klientovi úver poskytnúť.

Faktom tak isto ostáva, že v minulom roku bola možnosť odložiť si splátky svojho existujúceho úveru, čo veľa klientov aj využilo a takíto klienti dnes, pokiaľ by chceli požiadať o nový úver, väčšinou úver nedostanú.

Klient musí najskôr ukázať, že dokáže už opäť splácať všetky svoje záväzky, a to po dobu minimálne 10 mesiacov. Až potom mu je banka ochotná poskytnúť úver. Sprísnený je tiež pohľad na klienta pracujúceho v zahraničí. Zahraničný príjem, ktorý bol pred pandémiou bežne akceptovaný, dnes akceptovaný nie je.

S akým časovým predstihom je dnes vhodné riešiť hľadanie nového domova? 

Veľmi záleží na tom, či klient disponuje hotovosťou alebo si na nehnuteľnosť plánuje brať hypotekárny úver. Pokiaľ disponuje hotovosťou, má šancu rýchlejšie kúpiť nehnuteľnosť a naopak, ak si klient plánuje brať hypotekárny úver, musí počítať s niekoľko týždňovým procesom kúpy.

Aký je váš názor na takzvané investičné byty? Komu sa oplatí kúpa nehnuteľnosti za účelom ďalšieho prenájmu?

Názor na investovanie do nehnuteľností mám veľmi pozitívny. Investičné byty sú vhodnou alternatívou šetrenia financií pre budúcnosť. Oplatí sa každému, kto je ochotný investovať primerané úsilie do tejto aktivity a nakupuje a prenajíma s kalkulačkou v ruke a nie je ovládaný emóciami ako bežný klient, ktorý si kupuje bývanie pre svoje užívanie.

S akým najčastejším predsudkom o práci maklérov sa stretávate? 

Ľudia si často myslia, že realitným maklérom ide len o získanie financií bez námahy, že nie sú profesionáli a „okrádajú“ ich o peniaze. To však určite nie je pravda. Každý správny realitný maklér chce klientovi na základe svojich znalostí a skúseností pomôcť predať alebo kúpiť nehnuteľnosť čo najvýhodnejšie.

Za procesom predaja stojí nie len množstvo práce, ale aj naozaj veľa investovaného času na to, aby sa obchod podaril čo najlepšie a aby boli spokojné obe strany - ako predávajúci, tak aj kupujúci.

Realitná transakcia zrejme nekončí kúpou a predajom nehnuteľnosti, aký je ďalší servis z vašej strany?

Samozrejme, že nie. Po podpísaní kúpnych zmlúv nasleduje fyzické odovzdanie nehnuteľnosti, prepisy na všetkých inštitúciách, ako sú plynárne, elektrárne, bytové družstvá a pod., ktoré riešim za klientov na základe plných mocí. Každoročne svojim klientom pripomínam aj povinnosť podania daňového priznania k dani z nehnuteľnosti.

Čo by ste odporúčali niekomu, kto sa práve chystá predať nehnuteľnosť?

Aby si dôsledne zvážil, komu dá svoju dôveru a zverí do rúk svoj majetok. Najdôležitejším faktorom pri využití práce realitného makléra je totiž profesionálny zmluvno-predajný proces, ktorý dáva v podstate obom stranám záruku transparentnej realizácie obchodu a kde môžu byť obe strany bez obáv z akejkoľvek špekulácie. A to si, myslím, stojí za zváženie.